COVID-19 y los arrendamientos de locales de negocio

Son varias las dudas que a los propietarios de negocios les han surgido durante esta pandemia provocada por la COVID-19 sobre los arrendamientos de locales.

¿Qué ocurre con aquellos Contratos de Arrendamiento para uso distinto de vivienda en los que la actividad para la que se arrendó el local ha sido restringida total o parcialmente con ocasión de normas administrativas para la contención de la propagación del COVID? ¿Debe el arrendatario pagar la totalidad de la renta que se concertó con carácter previo al 14 de marzo de 2020? ¿Debe el arrendador condonar esa renta total o parcialmente?  

Desde NBN Jurídico vamos a resolver todas aquellas cuestiones relacionadas con los arrendamientos de locales de negocio y la COVID-19 desde el punto de vista jurídico

Nuevas medidas para apoyar la economía y empleo

Mediante el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (RDL 15/2020), el Gobierno aprobó un paquete de medidas legales destinadas a reducir la carga que sufrirían los arrendatarios de locales de negocio e industria como consecuencia de la aprobación del R.D. 463/20 de 14 de marzo, tanto para aquellos que sufrían el cierre de negocio por COVID-19, como para aquellos otros cuyo volumen de facturación se hubiera reducido en al menos un 75% como consecuencia de la pandemia. 

Aplicación de la “rebus” para alquileres

En su Exposición de Motivos, el Gobierno argumentó que las medidas que aprobaban se encontraban “…en línea con la cláusula rebus sic stantibus…”, lo cual supone un filón más de debate jurídico, sobre todo en los casos en los que los arrendatarios de locales de negocio hubiesen hecho uso de tales medidas legislativas y, posteriormente, han de solicitar medidas más intensas, en duración o cuantía, ante los Tribunales.  

Rebus sic stantibus” es una expresión latina que se traduce como «estando así las cosas», y hace referencia a un principio de Derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, es decir; cualquier alteración sustancial de estas circunstancias puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.

A este respecto, a la fecha ya hay resoluciones judiciales de Juzgados de Instancia (SJPI nº 20 Barcelona 1/2021 de 8 de enero de 2021) que vienen a aseverar que la puerta no se cerró para aquellos arrendatarios, que pueden solicitar en procedimientos judiciales la aplicación de la “rebus”.

Arrendadores de locales de negocios 

En cuanto a las medidas concretas, se diferencia entre:

  • Grandes tenedores: Así, cuando el arrendador fuera una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, el arrendatario pudo solicitar moratoria, hasta el día 22 de abril del 2020, cuya aceptación era obligada para el arrendador, en defecto de otro acuerdo.

Tal moratoria venía referida a las rentas que se devengasen durante el estado de alarma y sus prórrogas y hasta un plazo de los cuatro meses siguientes, como máximo: la moratoria significó la posibilidad de aplazar para pagar de forma fraccionada en los dos años siguientes y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito.

  • Otros arrendadores: más parco, el legislador indicó que el arrendatario de locales de negocio tenía la posibilidad de “solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta”.

Por tanto, a diferencia de la regulación para grandes tenedores, estos arrendadores no tenían ninguna obligación de aceptar el aplazamiento, ni éste tenía una duración prevista normativamente, en el intento de no perjudicar más de lo debido a aquellos propietarios de locales de negocio.

Medidas en Cataluña sobre los arrendamientos de locales de negocio

En Catalunya, fue aprobado el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Por ende, las medidas que en el mismo se adoptan son de aplicación en dicho ámbito territorial.

A partir de la entrada en vigor del R.D. 35/20 de 22 de diciembre, de carácter estatal, los titulares de establecimientos que desarrollan sus actividades a través del arrendamientos de locales en Catalunya tienen, por tanto, dos normas que les pueden resultar de aplicación con la posibilidad de optar por una u otra. 

Otras nuevas normas que regulan los alquileres de locales de negocios 

La siguiente norma que ha venido a dar regulación a los arrendamientos de locales de negocio a nivel estatal ha sido el R.D. 35/20 de 22 de diciembre, en vigor desde el 24/12/2020.

Para que se haya podido hacer uso de esta regulación: 

  • La actividad desarrollada en el local arrendado debía haber quedado suspendida como consecuencia del R. D. 926/20 (segundo Estado de Alarma) o normas dictadas por las Autoridades Sanitarias competentes, o bien haberse reducido la facturación –en comparación con el trimestre correspondiente del ejercicio anterior- en un 75%, todo ello en el sentido del R.D. 35/20
  • Del mismo modo que en el anterior Decreto 15/20 tanto el autónomo como la pyme arrendatarios deberán cumplir ciertos requisitos establecidos en la norma reguladora.
  • Por último, se excluyen del ámbito de aplicación de la norma, los supuestos de arrendatarios que se encuentren en situación concursal, o de arrendadores que precisamente por la aplicación de la norma, se encuentren en situación de probabilidad de insolvencia o riesgo inminente de insolvencia, según la Ley Concursal.

Características de los arrendadores de locales de negocios 

En cuanto a las medidas concretas, también diferencia la norma según el arrendador sea:

  • Gran tenedor:  o entidad pública o empresa, en idéntico sentido al R.D 15/20. En este caso, y siempre si no hubiese acuerdo entre arrendador y arrendatario, éste puede solicitar a su arrendador, hasta el 31/01/2021 ya la reducción de la renta en un 50% por el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas así como las mensualidades siguientes hasta un plazo de cuatro meses, ya una moratoria en el pago de la renta, por el mismo tiempo anteriormente referido, ello siempre que el arrendatario continúe cumpliendo los requisitos previstos. 

El arrendador ha de contestar, en un plazo de siete días hábiles, escogiendo cualquiera de las dos opciones que el R.D. 35/20 le ofrece, pero si no contesta a la solicitud del arrendatario, entonces prevalecerá la opción elegida por éste. La medida es de aplicación respecto a la renta que venza en el mes siguiente a la finalización del plazo de los 7 días que tiene el arrendador para pronunciarse.

En todo caso, el arrendatario deberá seguir asumiendo los gastos distintos de la renta, según su contrato de arrendamiento.

Si las partes se acogiesen a moratoria, la renta aplazada se fraccionará para ser abonada en los dos años siguientes a partir del fin de la moratoria siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.

  • Otros arrendadores: en estos supuestos, y en defecto de pacto, el arrendatario –que ha de cumplir los requisitos previstos en el R.D. 35/20- sólo puede solicitar la moratoria de la renta. El arrendador de un local de negocio no está obligado a otorgarla y, de la misma forma que el anterior R.D. del mes de abril, las partes pueden utilizar la fianza arrendaticia para ser utilizada como renta, con la obligación de reponerla en el plazo de un año. A diferencia de la regulación dada por el  R.D. 15/20 de 21 de abril, en este caso se ofrecen incentivos fiscales al arrendador que acepte la moratoria solicitada por el arrendatario. 

¿A qué locales se aplican estas normas? 

A modo de determinación del ámbito de aplicación de estas normas, hay que reseñar que se aplica para aquellos locales en los que se realicen actividades suspendidas o con una reducción de facturación de al menos el 75%. 

Ello significa que no se aplica en aquellas situaciones en las que, aún habiendo restricciones de aforos u horarios, la facturación no se haya visto reducida en un 75% o más. Para ellas, sólo cabe, o el acuerdo, o la vía judicial en petición de cuantas medidas sean adecuadas en orden a la moderación de  las obligaciones que derivan del contrato de arrendamiento en aplicación de la cláusula rebus.

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