Son varias las dudas que a los propietarios de negocios les han surgido durante esta pandemia provocada por la COVID-19 sobre los arrendamientos de locales.
¿Qué ocurre con aquellos Contratos de Arrendamiento para uso distinto de vivienda en los que la actividad para la que se arrendó el local ha sido restringida total o parcialmente con ocasión de normas administrativas para la contención de la propagación del COVID? ¿Debe el arrendatario pagar la totalidad de la renta que se concertó con carácter previo al 14 de marzo de 2020? ¿Debe el arrendador condonar esa renta total o parcialmente?
Desde NBN Jurídico vamos a resolver todas aquellas cuestiones relacionadas con los arrendamientos de locales de negocio y la COVID-19 desde el punto de vista jurídico.
Mediante el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (RDL 15/2020), el Gobierno aprobó un paquete de medidas legales destinadas a reducir la carga que sufrirían los arrendatarios de locales de negocio e industria como consecuencia de la aprobación del R.D. 463/20 de 14 de marzo, tanto para aquellos que sufrían el cierre de negocio por COVID-19, como para aquellos otros cuyo volumen de facturación se hubiera reducido en al menos un 75% como consecuencia de la pandemia.
En su Exposición de Motivos, el Gobierno argumentó que las medidas que aprobaban se encontraban “…en línea con la cláusula rebus sic stantibus…”, lo cual supone un filón más de debate jurídico, sobre todo en los casos en los que los arrendatarios de locales de negocio hubiesen hecho uso de tales medidas legislativas y, posteriormente, han de solicitar medidas más intensas, en duración o cuantía, ante los Tribunales.
“Rebus sic stantibus” es una expresión latina que se traduce como «estando así las cosas», y hace referencia a un principio de Derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, es decir; cualquier alteración sustancial de estas circunstancias puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.
A este respecto, a la fecha ya hay resoluciones judiciales de Juzgados de Instancia (SJPI nº 20 Barcelona 1/2021 de 8 de enero de 2021) que vienen a aseverar que la puerta no se cerró para aquellos arrendatarios, que pueden solicitar en procedimientos judiciales la aplicación de la “rebus”.
En cuanto a las medidas concretas, se diferencia entre:
Tal moratoria venía referida a las rentas que se devengasen durante el estado de alarma y sus prórrogas y hasta un plazo de los cuatro meses siguientes, como máximo: la moratoria significó la posibilidad de aplazar para pagar de forma fraccionada en los dos años siguientes y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito.
Por tanto, a diferencia de la regulación para grandes tenedores, estos arrendadores no tenían ninguna obligación de aceptar el aplazamiento, ni éste tenía una duración prevista normativamente, en el intento de no perjudicar más de lo debido a aquellos propietarios de locales de negocio.
En Catalunya, fue aprobado el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Por ende, las medidas que en el mismo se adoptan son de aplicación en dicho ámbito territorial.
A partir de la entrada en vigor del R.D. 35/20 de 22 de diciembre, de carácter estatal, los titulares de establecimientos que desarrollan sus actividades a través del arrendamientos de locales en Catalunya tienen, por tanto, dos normas que les pueden resultar de aplicación con la posibilidad de optar por una u otra.
La siguiente norma que ha venido a dar regulación a los arrendamientos de locales de negocio a nivel estatal ha sido el R.D. 35/20 de 22 de diciembre, en vigor desde el 24/12/2020.
Para que se haya podido hacer uso de esta regulación:
En cuanto a las medidas concretas, también diferencia la norma según el arrendador sea:
El arrendador ha de contestar, en un plazo de siete días hábiles, escogiendo cualquiera de las dos opciones que el R.D. 35/20 le ofrece, pero si no contesta a la solicitud del arrendatario, entonces prevalecerá la opción elegida por éste. La medida es de aplicación respecto a la renta que venza en el mes siguiente a la finalización del plazo de los 7 días que tiene el arrendador para pronunciarse.
En todo caso, el arrendatario deberá seguir asumiendo los gastos distintos de la renta, según su contrato de arrendamiento.
Si las partes se acogiesen a moratoria, la renta aplazada se fraccionará para ser abonada en los dos años siguientes a partir del fin de la moratoria siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.
A modo de determinación del ámbito de aplicación de estas normas, hay que reseñar que se aplica para aquellos locales en los que se realicen actividades suspendidas o con una reducción de facturación de al menos el 75%.
Ello significa que no se aplica en aquellas situaciones en las que, aún habiendo restricciones de aforos u horarios, la facturación no se haya visto reducida en un 75% o más. Para ellas, sólo cabe, o el acuerdo, o la vía judicial en petición de cuantas medidas sean adecuadas en orden a la moderación de las obligaciones que derivan del contrato de arrendamiento en aplicación de la cláusula rebus.
Si estás sufriendo daños en tu negocio por la pandemia y no sabes como hacer tus reclamaciones COVID-19, en NBN Jurídico somos abogados expertos en reclamaciones por pérdida de explotación por COVID-19. Contacta con nosotros para obtener más información y resolveremos tus problemas sobre los arrendamientos de locales aplicando la normativa vigente en relación con COVID-19, normativa habitualmente cambiante.
