Cierre de negocios por Coronavirus

Acerca de la posibilidad de solicitar judicialmente, si no se ha alcanzado acuerdo con el propietario, la moderación de la renta de locales de negocio por el cierre de establecimientos tras el decreto de alarma

El título de este texto no se va a corresponder exactamente con su contenido, pues es una realidad no discutible que los arrendatarios pueden solicitar, si no han llegado a acuerdos de rebaja de renta con los propietarios, dicha moderación, en base al art 1105 del Código Civil y , cómo no, atendiendo a la doctrina jurisprudencial de Rebus Sic Stantibus.

Pero quiero llamar la atención sobre la posibilidad que también existe de evitar – en tanto se discute la rebaja de la renta y a cuánto alcanza dicha rebaja-  que el propietario pudiera iniciar algún tipo de actuación para o exigir la renta completa o solicitar el desahucio por falta de pago de renta: y ello se logra a través de la solicitud de adopción de Medidas Cautelares.

Con fecha de 7 de Julio de 2020 el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Benidorm ha dictado un Auto  en el PMC 601/2020, por el que adoptan dos medidas cautelares: primero, la de impedir que el propietario de un local comercial inicie actuaciones judiciales contra su arrendatario y segundo, la de considerar que el arrendatario sólo debe , por el momento, pagar como renta la que él mismo (como demandante) solicita en el escrito de demanda del procedimiento principal del que el de Medidas Cautelares es pieza separada. Considera la Jueza titular de dicho Juzgado que se cumplen los dos requisitos para la adopción de las medidas cautelares:

1.- La apariencia de buen Derecho, (fumus bonis iuris) teniendo en consideración que el Decreto 463/20 de Declaración del Estado de Alarma supone de por sí un hecho jurídico que ampara la solicitud de moderación de rentas arrendaticias.

2.- El riesgo de que, si no se adopta la medida cautelar, peligre la efectividad de la sentencia que en su día se dicte (periculum in mora , pues no determinando “por adelantado” la renta moderada, se pone al arrendatario en una posición de grave riesgo de continuidad del negocio.

Lo más llamativo del indicado Auto es que, habiéndose de determinar la fianza para que la medida cautelar pueda acordarse, la cuantifica sólo en 50 €, justificando el Auto que imponerla en mayor cuantía vuelve a poner en riesgo la continuidad del negocio del arrendatario.

Y así las cosas, en tanto se tramita el procedimiento principal, el arrendatario en este caso sólo pagará la renta que él mismo considera ajustada a la nueva situación tras el Decreto de Alarma: el 75% de la renta en marzo; el 50% de la renta en los meses de abril a junio; y el 65% de la renta desde julio a diciembre de 2020. Y ello sin tener que prestar fianza por el resto de las rentas hasta alcanzar lo que se pactó en el inicial Contrato de Arrendamiento.

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